LE CERCLE DU BARREAU

• Cession d’un office.

Civ. 1, 3 avril 2007, n° 06-12.831, 

 A la suite d'un redressement fiscal consécutif à la cession de son office, un notaire doit acquitter la TVA due sur les éléments corporels de cette cession et régler un reliquat de taxe professionnelle. Il assigne en responsabilité le notaire qui a authentifié l’acte.

La cour d’appel estime que le confrère n’a commis aucune faute dans l'exercice de son devoir de conseil, eu égard à la qualité de notaire des vendeurs et acquéreurs. Elle souligne, par ailleurs, que les cocontractants avaient décidé de reprendre, pour la rédaction de l'acte de cession, les conditions et modalités usuelles et habituelles figurant au « Jurisclasseur notariat ». De surcroît, le cédant, ayant tout au long de sa carrière professionnelle été amené à rédiger des actes de cession, ne pouvait sérieusement soutenir qu'il aurait ignoré les conséquences fiscales de l'opération.

La Cour de cassation censure cette décision (1) en retenant que « le notaire, professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit, ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client par les compétences personnelles de celui-ci ». Elle réaffirme que le devoir de conseil ne souffre pas d'exception. « Quelle que soit la qualité des parties, la Haute juridiction ne trouve aucune limite au devoir de conseil qui est poussé à l’extrême. Dans cette affaire, se pose tout de même la question de la bonne foi », souligne Gladys Adolph, notaire assistant au sein de l’étude Michelez & Associés.

• Prêts relais.

Civ. 1, 3 avril 2007, n° 06-13.304 

Par un acte authentique, un organisme de crédit consent à un couple marié un prêt relais ainsi qu’un prêt destiné au rachat du prêt immobilier accordé antérieurement par une banque. La banque créancière, impayée, fait saisir et vendre aux enchères le bien immobilier des époux qui assignent ensuite le notaire en responsabilité. Ils lui reprochent d'avoir manqué à son obligation de conseil en s'abstenant de vérifier si les prêts étaient suffisants pour désintéresser la banque. La cour d’appel ne reconnaît pas la faute et estime que le notaire n'avait pas à opérer cette vérification puisque les prêts avaient été conclus entre le prêteur et les emprunteurs avant son intervention.

La Haute juridiction casse l’arrêt, considérant que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties.

• Cession du bien d’autrui.

Civ. 1, 3 avril 2007 n° 05-16.570 

Dans une autre affaire, une cession de parcelles de terrain à bâtir donne lieu à la signature d’un acte authentique mentionnant un transfert de propriété alors que le cédant n’est pas propriétaire des parcelles. Pour rejeter les demandes formées par l’acquéreur et le vendeur contre le notaire, la cour d’appel considère que ces derniers ne pouvaient pas demander la garantie de l'officier public puisqu’ils ne pouvaient ignorer que la vente portait sur des parcelles n'appartenant pas au vendeur. Mais la Cour de cassation censure au motif que « le notaire avait, en toute connaissance, dressé un acte authentique de vente portant partiellement sur la chose d'autrui, ce qui aurait dû le conduire à refuser d'instrumenter un tel acte ».

Acquisition immobilière.

Rép. min. n° 111.365, JOAN 24 avril 2007  à Michel Bouvard 

Enfin, en matière de vente d’immeuble, le ministre de la Justice a indiqué que le notaire qui intervient seulement en qualité d'officier public pour rédiger un acte de vente ne répond pas de l'insolvabilité de l'acquéreur, à moins de négocier lui-même la vente, en plus de sa fonction d'officier public.

Cette étude est une synthèse adaptée de l’article d’Alexandra Deschamps paru  le 04/05/2007 – dans L'Agefi Actifs